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家が建てられる土地かどうかは、都市計画法に基づいて定められた「都市計画」によって決まります。その中で大きく2つに地域区分けされており、「市街化区域」か「市街化調整区域」で家が建てられる土地かどうかがほぼ決まってきます。「市街化区域」は原則として家は建てられますが、「市街化調整区域」は原則として宅地造成などの開発も一般の住宅の建築もできません。ただし、農家住宅や既に許可を受けている開発の場合は例外的に家が建てられます。

市街化調整区域って?

市街化調整区域とは何なのでしょうか?
都市計画法の第七条に詳しく書かれているので見ていきましょう。

第七条
都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分(以下「区域区分」という。)を定めることができる。
ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。

一 次に掲げる土地の区域の全部又は一部を含む都市計画区域
イ 首都圏整備法第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
ロ 近畿圏整備法第二条第三項に規定する既成都市区域又は同条第四項に規定する近郊整備区域
ハ 中部圏開発整備法第二条第三項に規定する都市整備区域

二 前号に掲げるもののほか、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるもの
2 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
3 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

難しく書かれていますが条文の最後の方に触れられています。
市街化調整区域とは・・・
市街化を抑制する地域のこと
つまり、住宅や施設などを積極的につくって活性化を行わない地域のことです。市街化=街をつくっていかないということですね。
ですので、住宅はもちろんですが商業施設も原則としてつくることができません。

一方で市街化区域とは・・・
市街化を活性化する地域です。
住宅街や商業施設などがある市街化された区域、またはこれらをお概ね10年以内で市街化を進める区域のことです。

ちなみに、この2つの区域の他に「非線引き区域」というものもあります。その名前の通り、市街化区域にも市街化調整区域にも区分されていないエリアのことです。どちらの区分でもないので原則としては家を建てることができます。ただし、水道や電気などのインフラが整っていない場合は自分で引かなけらばならないケースもあるので注意が必要です。

市街化調整区域でも許可があれば建築可能?

市街化調整区域は、原則として人が住むための住宅や商業施設などは建築できないのですが、絶対住んではいけないのかというと、そういうわけでもありません。

市街化調整区域内であっても、地方自治体に申請し建築許可が下りれば、住宅を建てることが可能となります。では、どんな基準を満たせば建築することができるのでしょうか。都市計画法34条に定められている開発許可の主な基準を見てみましょう。

都市計画法34条による開発許可の主な基準

第1号
開発区域に住んでいる人の生活のために必要な施設
店舗・修理業・理美容院・学校など

第2号
鉱山資源・観光資源などの施設、第1種特定工作物に関わる施設
遊園地・ホテルなどの施設や、ゴルフコースなど

第3号
特別の自然的条件を必要とする施設

第4号
農林水産物の処理や貯蔵・加工などに必要な施設

第5号
特定農山村地域における農林業等活性化施設

第6号
中小企業の共同化や集団化の事業に使う施設

第7号
現在ある工場の事業を効率化するために必要な施設
(原則として既存工場に隣接する土地であること)

第8号
危険物(火薬類)の貯蔵または処理に供する施設

第9号
道路の円滑な交通を確保するために必要な施設
ドライブインやコンビニ、ガソリンスタンドなど

第10号
地区計画または集落地区計画の区域内における開発

第11号
市街化区域に隣接・近接していて一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、環境保全に支障がないと認められるもの
住宅など(おおむね40~50棟以上の住宅が一定間隔で集まっていることや、上下水道が整備されている、道路に接しているなどの一定条件が必要)

第12号
条例で区域・目的または予定建築物などの用途を限り定められたもの 線引き前土地所有者の親族の自己用住宅、住宅の増築又は改築など

第13号
もともと居住用や業務用を目的としていた土地であり、一定期間内に建築が完了できるもの
自己用の住宅など

第14号
市街化区域では困難であり、著しく不適当と認められるもので、開発審査会で許可を得られた施設
農家等の親族の自己用住宅(農家分家住宅など)、寺や納骨堂、ゴルフ練習場、老人ホームなど

用途地域も必ずチェックしましょう

住宅が建てられる区域は、建物の用途や規模などを規制した「用途地域」の指定がされています。なぜ用途地域を定めてあるかというと、閑静な住宅街に工場やパチンコ店が立地するなどにならないようにするためです。用途の混在を防ぎ、住居系、商業系、工業系を分けて良好な都市環境を造ってゆくことを目的にしています。
用途地域は13種類あり、大きく住居系、商業系、工業系に分けられます。

【住居系】

第一種低層住居専用地域
小規模な住宅、学校、診療所、寺院などが建築可能な地域です。高さ規制があり、最大でも12m以下(3階建てぐらい)になるように制限がかけられています。

第二種低層住居専用地域
第1種低層住居専用地域の用途に加えて、コンビニなどの小規模な店舗や飲食店も認められます(150平米まで)。

第一種中高層住居専用地域
住宅、病院、大学、中規模の店舗や飲食店などが建築可能な地域です。_:高さ制限はありません_*が、建物の床面積の合計に対する制限(容積率の制限)があるため、主に中高層マンションが建ち並ぶ地域になります。

第二種中高層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模のオフィスビルや1,500平米までの店舗も認められます。

第一種住居地域
住宅、病院、大学、店舗や飲食店、オフィスビル、ホテルなどが建築可能な地域です。高さ制限はなく、建物の床面積の合計に対する制限(容積率の制限)は第1種中高層住居専用地域よりも緩和されるため、より高くて大きなマンションを建てることが認められます。

第二種住居地域
第1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店も認められます。

田園住居地域
農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの、または**農業用施設(農産物直売所・農家レストラン等で面積500㎡以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等)に限られています。

準住居地域
第1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店、小規模な工場、自動車修理工場も認められます。幹線道路沿いの業務の利便に加えて住居との調和を図る地域です。

【商業系】

近隣商業地域
住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。ただし、キャバレーやナイトクラブ、風俗営業店の建築は認められません。近隣住民への日用品を供給する商業の利便を増進する地域です。

商業地域
近隣商業地域と異なり、キャバレーやナイトクラブ、風俗営業店の建築も認められます。

【工業系】

準工業地域
住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、風俗営業店以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。

工業地域
どんな工場でも建てることが可能ですが、学校や病院、ホテル、映画館など建築が認められません。住宅や店舗の建設は可能です。

工業専用地域
専ら工業の利便を増進する地域です。どのような工場でも建設が可能ですが、住宅、学校、病院、ホテル、映画館などの建築は認めれていません。

他にも自治体による条例や、建築基準法に基づく建築協定などが影響する土地もあります。詳しくは不動産会社や工務店の担当者に確認してください。